是什么制造了"地王"?

2010-3-31 15:08:08 来源:北京房产 编辑:佚名 阅读:465次  字体:

“完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。”政府工作报告提出的新一年工作目标,在全国两会结束后的第一天就遭遇到北京一天出现三个“地王”的现实。15日,北京单天成交6块土地,其中3块被公认为新的“地王”,不仅成交总价创造了2009年以来的新纪录,楼面均价也直逼每平方米3万元。那么,是什么原因使得地价“屡抑不下”,“地王”频频出现?

1国企央企争相拿地

从2009年下半年以来,国企、央企就已经开始批量制造“地王”。在这种情况下,国务院在调控房地产政策中要求国资委介入监管,国资委随后也开始就此采取措施,但从实际结果来看,种种调控和监管的效果十分有限。国企、央企高价拿地的脚步并未停止。

在全国范围内制造了多个“地王”神话的中国海外集团总经理孔庆平,两会期间接受记者采访时表示,作为一个以房地产为主营业务的国企,进行土地储备的做法无可厚非,“人们经常把商品房比作面包,把土地比作面粉。一个做面包的企业去买面粉,是件十分正常的事情。”

孔庆平还表示,由于房地产市场持续火爆,中海集团的资本充足率极高,购地所用资金几乎全部为自有资金。同时,中海集团每年开发面积20%的增长目标也对持续的土地储备有需求。

一些主业并非房地产的央企负责人也在两会期间表示,作为国有资产的直接负责人,保持国有资产的持续升值和盈利是“职责所在”,使用自有资金进入利润率更高的房地产行业能够实现这个目标,符合市场规律。

2 病根在于土地垄断

业内人士分析认为,虽然国企、央企对推高地价、房价负有不可推卸的责任,但究其根源,则是一系列制度因素和市场条件共同作用下的必然结果,这其中既包括地方政府的“土地财政”推动,也包括仍然严峻的市场供需矛盾。

两会期间,全国政协委员梁季阳在人民大会堂作的一次大会发言连续5次被掌声打断。他在发言中明确指出,房地产市场的病根在于土地垄断,在于地方政府对土地财政的过度依赖。

“地王”的头衔虽然归属于不同的开发企业,但购地的资金却无一例外地进入到地方政府的腰包。

梁季阳表示,在我国房地产市场的供需双方中,供方除了房地产商以外,实际上还有控制着土地资源,收取各种契税费的地方政府。地方政府现在已经成为我国房地产交易中最大的受益者。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近50%。

“世界上没有一个大国是靠出卖土地来支撑政府支出的,中央政府要对此高度重视,从财税体制改革入手,从根本上解决地方政府对土地财政的过度依赖。”梁季阳说。

3 出让方式亟待调整

除了饱受争议的“土地财政”,土地出让的“招、拍、挂”形式也成为人们关注的焦点。在资金规模不对等的情况下,单纯的价高者得无疑将导致对民营资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。

对此,中国城建控股集团总裁于炼表示,“招、拍、挂”的方式已经被实践证明不是最佳的方式,可问题在于,除了招拍挂,目前还有哪种政策能够替代它?

此前北京、上海等地都曾经尝试过使用“暗标竞投”的模式改良“招、拍、挂”,不过在配套政策尚不完善的情况下,对“暗标竞投”是否会变成“暗箱操作”的疑虑依然存在。相比之下,“价高者得”起码实现了透明与相对公平。

杨红旭表示,要想让房价维持在一个合理的水平,就必须使地价保持在一个合理的水平。合理的地价形成机制,不能仅采取“价高者得”的简单拍卖方式。综合考虑开发质量、售后服务等条件的招标方式应该更多地引入到今后土地的交易当中。据新华社电

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